經濟不景氣，不交租金，被通知搬走的房客增多。 (Getty Images)
許多華人在美生根發展的典型模式是─找工作、購買第一間小住宅，然後存錢買第二個大房子，小住宅出租成為新房東；有人買下多家庭屋，把隔壁、樓上、或樓下出租增加收入。更有以房間為單位出租。大致上、這些「出租」都是家庭式的投資和經營。由於目前經濟不景氣、失業率居高不下，人種文化多元，承租對象的身分背景、職業收入、嗜好習慣、犯罪紀錄、租賃歷史等難以掌握，房東邁入「江湖」後各有不同遭遇。然而，西方社會中的「法、理、 情」遊戲規則，如果未「現學活用」，難免一路走來橫衝直撞，遭災受屈。
舉例說，華人常把立書為據的「法意」，當作誠信的「道理」、也常以「人情」用在陌生人建立租賃的關係上，往往頭破血流，恍然學到西方法律之九牛一毛，而其他萬毛，仍是高深莫測。「世界周刊」1426期「單親媽大戰惡房客」一文中，房東所遭受之無辜委屈，也佐證了如何利用美國式的遊戲規則方可作斷然、有效的反制，避免承擔「漫漫長夜難入眠」之煎熬。本文謹以解釋西方社會中的「法、理、 情」遊戲規則為綱，並舉例輔助說明。
實例一
讀者彭君今年初把房子的地下室以1400元租了給一個家庭，男主人是亞裔，女主人是拉丁裔，他們有兩個小孩。入住前，彭君先收了一個月租金和一個月定金，共2800元。但當租客住入後，彭君發現他們倆夫妻都吸大麻，大麻的氣味從暖氣槽傳上樓，影響彭君的睡眠，同時有頭暈現象(彭家有5個小孩)，於是彭君要求他們不要在房子裡面吸。他們聲稱有醫生處方，他們可合法用大麻。雖然情況有改善，但間中還是有那股味道，夫妻經常半夜吵架，嚴重影響彭君一家的睡眠。
次月交租的日子彭君向男主人提出，請他們搬走，並給一個月的時間，同時提出他不需要交5─6月的租，因為可以在定金裡扣出租金。當時，男主人沒有明確同意，只是說會和他的妻子說。但到了6月17日，彭君再次跟他們談及此問題時，女主人拒絕交租，說彭君之前拒絕收取他們的租金，而且要求拿收據。他們表示如果彭君不提供一份合約和收據的話，他們不會交租金同時不搬走。由於地下室出租是不合法的，所以彭君一開始只是口頭協議，沒有正式的合約。當時，收取他們2800時，他們要求要一張收據，彭君要求他們出示工作證明，並說當他們出示工作證名後會給收據，但遲遲未有出示。彭君問目前可以怎麼做？
實例二
華人甲有一獨棟空房登廣告出租。乙單身白人女士電詢，相談間，乙保証有固定工作三年，月入足夠支付一切開銷，並擬簽兩年房契。房東認為她是理想租客，條件是她必須先看房子，滿意決定承租後，須三天內搬入並以匯票(money order)支付第一月之月租及等數的保証金(共 1300元)。次日，甲房東的助理丙讓乙女看房子。乙女滿意並決定次日帶匯票以與丙交換鑰匙。
次日(星期六)下午，乙女與丙助理見面，乙女拿出二張她的私人支票各625元。丙助理問為何不是匯票。乙女說來不及去買，又怕等到星期一，房子被他人租走。丙助理 (也是白人女士) 沒有通知房東，就接受支票，完成簽名手續並給對方鑰匙，還提醒乙女必須在星期一下午五時前完成更改用水、電和煤氣的用戶帳號到她名下。
丙助理於星期一把兩張支票及房契寄給住在另一城市的房東，房東於次日將支票存入銀行。乙租戶也在週末搬入，並在星期一下午向水、電、煤氣公司登記用戶帳號。一切似乎順利。十天過後，房東接到銀行信二張支票帳號早已被關掉，每張誤存支票罰款12.50元。房東震驚之餘，查到自來水被換到乙租戶的男朋友名下(此人的存在，對房東一直未知)，租戶的電話永遠關著，丙助理去敲門沒人在，留字條也沒有回應。
偶爾，乙租戶會用電話寄短信給房東，說到她會隨時寄錢，不過，最近因嚴重疾病在醫院中，無法見面 (因會感染)，且無法工作。故請求房東同情開恩並與她合作「kind enough to work with me」。好心的房東對此陌生客也起惻隱之心，等待乙女的康復。二個星期後，果真來信，內附200元，說「我在康復中，這是我竭盡所能之所得」。其後又是自己病，或是女兒在急診室等一些聽似合乎常理，想來可憐的各種藉口。只是偶爾仍寄上300元。
五個月後，房東總共收到1400元，尚欠1700另加押金，共欠2350元。還有，房東仍握有那兩張被退回的支票。請問房東最後怎樣收回租房?
本文首先簡單介紹房產投資、管理、吉屋出租時的共通原則。希望幫助各州華人家庭，在不同的經濟水平、生產收入環境下，能夠「享受」房產投資的經濟效益外，知道如何建立自己在 出租和管理時的「遊戲規則」(game plans) ，再解答以上兩案例。
在目前美國經濟環境低迷，股票前景難明威脅下，小型的房地產投資要注意滿足「三個前提」：第一，投資房產，每月扣除房貸、利息和年稅後，所剩的固定收入還能夠「保証基本生活需要」(食、衣、住，行)；第二，因為房產投資，每月收入的可用部分將必減少，因此必須「保証接受限制下的生活品質」(不做大旅遊、不買奢侈品、不常外餐) ；第三，目前房產投資是為保值或增值，以便下次換房的基金。
購置房產出租，除了滿足前述家居房產的三個前提外，筆者依個人經驗、和執業律師辦案、以及分析大成者的成就過程，綜合下列七項原則，以供參考：
第一，購買租房後，幾年內能夠「租金養租屋」。大致上，購買新的商業租屋，須有 20%的頭金 (down payment). 往往從平日的儲蓄或家居房子的借款提出。原則上購價的「1%」成為每月的租額標準(在大城市可能只有0.3至 0.5%)。每月租金(以 15年定期貸款為理想) 在幾年後，應能付得起每月的房貸、利息、保險，年稅和修復費用。
當然，起初幾年須墊款維持，但仍需滿定家居的三個條件。依此原則，每年節稅 (房貸利息和房產折舊與修理費)後，等於沒有淨收入。但是，15年後的收益將是投資額的 500%以上(房子增值大者更多)，將是最可靠的孩子教育基金或自己的退休金來源。
第二，買主願意投入心思，瞭解租房的建構和設備情形。買租房與養家犬一樣。有建構特質和各項設備的限制。出租時、先小人後君子，講清楚 (往往需登錄備書) ，可以防制誤解和杜絕惡房東的事後誣訴。之後就房產與外界溝通，也能知所以然。
第三，買主願意放下身段，參與簡單修復損害。租房設備屈指可數，可能損害部分也都可以預期。每種損壞都有固定的修復程序，和確定所需的新材料，而且價錢不貴，到處可買到。譬如，馬桶內的浮動止水舌，大約只需 5元可買到，如要找所謂專家「下水道修理工人」(plumber) ，約定時間困難外，單次出門回應房東的徵詢費(service call)，定價可能超過 65元 (雖然只須 2分鐘即可修復) 。 知難行易，所有房東只要買一本書依圖瞭解，什麼都變成雕蟲小技，何樂不為。卡特總統退休後，參加義工造房子，放下身段無所爭議可言。
第四，買主願意投資數千元，買齊常用修復的工具。在美國 (現在台灣亦同) ，什麼土工、木工、水工、油漆的工具都有。只要花點心思，請教賣場專人，將可買齊所常用的工具。敲敲打打就可很快完成各項修復。無可避免，車庫往往成為「儲藏室、百寶箱」。對文書工作者 (尤其是男生) ，修屋工具的選擇、買用、整理、和維修，成為舒緩生活緊張、和減輕工作壓力的最好「治療」(起碼對筆者是如此) 。
第五，作為房東願以「享受學習機會」的態度，與惡房客作有效的處置。出租房產雖是經濟行為，但也是難得的「社會學習」(social learning) 機會。一般華人上班族，每天接觸面不是同事就是朋友，身份背景大致相同。一旦當房東，機會來了，三教九流都可能同時出現，欠租、賴租、拖拉、藉口、裝病、抱怨、惡言，無所不用其極；據說，房客搬走時，十之八、九都是留下給房東「做功課」的修補和清掃。這些考驗，消極面說是「折磨」(torture) ，積極面看來是挑戰性的「特權」(privilege)。折磨也罷、特權也罷，學習過三、五年後，都成為津津樂道的回憶！要瞭解真正的美國中、下階層社會，當房東是最好的選項之一。
第六，願意做功課，孰悉「房東、房客」間的各種「法、理、情」關係。嚴格說來，在美國「房東、房客」關係有明確的法律規定和限制，加上兩者間的契約內涵 (也具法律效力)，理應亳無爭議的可能性 。然而，事實上，三教九流的房客背景，加上房東從他國帶入的「情、理、法」(如在台灣或大陸習慣的情理法) ，交錯之下，變成無謂的刀光劍影，諜對諜的明爭暗門。因此，經營租房前後，必須做功課，瞭解所需遵行、也必須依賴「共同引用的規格」(common framesof references) ─州法、郡法、和地方條例。昔日就讀法學院時，同窗是大陸某法學院副院長。他說，美國法律各科中最難的一門課是「財產法」，因為以前在大陸不是曾所未聞、就是與東方情理相背！
第七，建立自已經營租賃流程和技巧的「遊戲規則」。事實上，每位房東很可就自己的租房和市區情境，建立管理的流程。大致上包括:
(1)出租前如何修復，及最後更換門鎖和請專業洗清地毯。
(2)登廣告並由特定人(如助理) 應接電話和帶看租房。
(3)房東與房客說明(或討論)契約內涵(包括遲付時的罰款)。注意，務必要房客提供四項個人資訊: 出生年月日，社安號碼，駕照號碼，以及工作處的地址和電話號碼。房契必須完整且經律師核可。一般而言，文字契約可標明租期(半年、一年或多年)，如無標明則以月計；口頭契約，終以月計；如契約失效仍賴住不走、房東又未依法驅逐，則仍以月計。
(4)決定簽約日期，在租房內簽約，並同時「一手給鑰匙，一手接押金」加上當月的租金。 押金和租金限於現金、銀行本票(cashier check) 和匯票(money order). 千萬不可收個人支票。此程序不完整時，契約雖已簽字，仍視作廢 (null), 房東不可交給鑰匙。(此時，即走回前述第 (2)步驟) 。
(5). 契約生效當天，提供房客三個(水、電、煤氣公司) 電話號碼，並限定3或5天內換完用戶帳號。(有些州郡，換用水帳戶時，須由房客出示有效的房契 )。
(6).房東依期限接到房客的付租。如果遲交、懶帳，必須以書面通知，並保留副本 (當作法律証據). 許多房客沒有銀行支票帳戶，要求以匯票 (money order) 支付。如果發現房客經濟不穩，也可限制以匯票支付。
(7) 通常經營租賃，須要兩位值得信任的專人服務：第一，修理冷氣、熱氣師。因為加冷媒要有執照，故可請人介紹退休的冷氣機師服務(技術可靠又收費合理)。第二，巧手工人(handyman)。此萬能博士，什麼都會做(包括補屋項、換熟水器，修水管)，而且費用時價相當合理。有此二君，房客有問題時，只要打個電話要他與房客約定時日去修理，再把發票寄來即可。房東由之可以搖控，走遍天涯， 不為繫絆。
(8). 房客撒懶、拖拉不付租金時，房東先禮後兵。首先，以書面通知所謂「友善的提醒」(friendly reminder)：除了通知立即(或限時)付租外，並提醒對方有違約(default)的可能。換言之，因租客違約，房東將可藉助 法律程序，以為救濟。整個過程全靠書面，不用面對與之講「理」，更不用向他求「情」。
(9). 如果房客仍置之不理，房東即可到「小額法庭」在逐客(ejection or eviction)申請書上，填上短短數語(只要說「房客拒付本月月租，到目前共欠超過1000元」)即完了事，然後到法院出納部門繳100元上下的「法務費」(court costs)。登記完峻以後，法案由之正式成立，並由警察親自把傳票送給房客住址 (房客的鼻子被房東從此牽著走！不怕他避不見面)。
從進入法律程序到收回房產，再到最後計算總共損失，都在筆者之前的「小額求償」專欄內，有詳盡說明，故不再重複。
上述遊戲規則，可依個人的理念修改。不管如何，有了流程路道，是否用之，都讓房東感到「把握主控」的特權。如果棄之不用而煩惱受苦，令人可惜！
本文前段所列二個實例，似乎問題複雜難解。但是，依筆者所綜合的「三個前提，七項原則」，卻可輕易的指出問題發生的癥結和導因所在。如果時間倒流，房東理應可順利、簡單的解除煩擾。
實例一，加州住戶以地下室出租。
依房東自認地下室出租不合法，如果是租時無知，事後方知，或可據此解約要求房客搬走。反之，則可能受到地方政府建房管理局介入調查 (可能罰款)。故應先查明法令。
如出租合法，明顯目前的承租是口頭約定，可認為是以「月租」為原則的不定期關係。拿到押金和第一個月租，即確定月租生效。房客使用大麻妨害到孩子健康及大人的睡眠，房客說是醫葯用時，應可要求立刻拿出醫師証明，既使有証明，房東仍可請郡內衛生局 (county health department) 來証明有害房東全家生活。(如果，房客非法用藥，應會自動搬離)，但他們夫妻夜間吵架，似難作為理由要其搬離。)
房客以房東拒給書面合同及收據，而不付次月房租，仍然購成「違反承租」的各州法律規定，房東可給(必須給)收據後，開始利用「小額法庭」程序，將對方驅逐。給收據對租賃關條的認定和法律程序，不會有不良影響，故不應延遲。但是，收據的內容怎麼寫關係至大，須小心為之。(最好請專業律師幫助) 。
至於房東要房客出示「工作証明」，才給收據。除非，工作証明是建立租賃關係的「先決條件」，房東不能採取此種手段。既使有此先決條件，房東之前就不應該讓房客搬進來。換言之，依現狀，要求工作証明，並無實質意義。總之，房東的難題似乎是要房客搬走，又不願給收據；又想用押金當作月租扣留。如果不把basement的因素作為考量(其實不必考量)，房東很可立即採前述第八、九原則，便可輕易的「趕走」惡房客。 對讀者而言，此實例是典型的在「不知美國法」下自畫葫蘆 (假設某些可行的法條)，自縛手腳。
實例二， 房客以非法支票騙得租約，其後拖拉付租、越拖累積愈大。
房東助理違背房東的指示，收取私人支票，而代理完成契約行為。其後發生問題，此助理是否須對房東負損失責任？理論上,應負責任。但是損害程度必須在對房客之求償確定以後，才能決定。事實上，自「理」和「情」兩個層面考慮，房東應該原諒助理，因為助理出自善意、且依常理習慣所行。其後，助理一再抱歉，未依指示行事。房東開玩笑說：「您很幸運，如果今天是在軍隊裏，將受「軍法審判」(court – martial)，因為您違抗命令！」
就房客而言，當房東收到自銀行的「退票」後，本可同時從事兩件反擊行動：第一，到郡裡的檢查官辦公室(prosecutor` s office)，控訴房客詐欺和開不實支票(均屬刑事犯罪)，被接受後，將派警察出動捉人調查。第二，到「小額法庭」訴求緊急(三天內)出庭，判定契約無效，並限期內搬離，事實上，房客寄上200元而被房東接受，不定期的租賃關係由之成立，房東也就失掉申請緊急出庭的第二管道法門。同時，也因為一直沒有做刑事控訴，對房客的拖拉，和一再失信未付足夠房租，開始了一年多的拉鋸折騰。從租賃收租角度而言，房東似乎也成了「徹底失敗的大師」─「酸葡萄」先生的及門弟子。
世界周刊一位讀者曾來信，對租屋者提出四項建議，筆者以為純以美國的「法理情」背景觀之，四點建議窒礙難行，存在危機。
第一，「押金最好收支票」建議，在案例二証明行不通。尤其是，簽約前查証耗時費日且花錢，簽約後則不切實際。也不能從中評定他人的經濟信用(credit worthiness). 此外，許多好房客，基於各種理由(如之前破產)，不用支票。
第二，「房東或賣方最好自擬房契，如用中文，可請律師翻譯成英文」。這個建議可說是「倒行逆施，非常危險」。 殊不知，任何契約書寫時，均以「在法庭用英語打官司時、其效力如何」為基礎 (起碼筆者依此原則辦案) 。因此，契約必須以英文為唯一法律根據(中文可當參考而己，有衝突時，仍以英文為 最後裁決根據)。事貫上，從「日常用語」翻譯到「法律用語」並非易事。
舉簡單例子， 日常用語中「You should, you will, you have to, you must, you shall」，一般沒有 經過法學訓諫的美國碩士、博士，都無法在認知上確定那個是法律上帶有絕對義務性的「你必須」。(在中文翻譯時，往往均等同的譯為「你必須」，而無區別)。更何況，一般人對美國財產法條文，往往都有「字字認識，整句不懂」的苦惱。(在語意心理學上稱為「保守的單字，和急進語詞」的症候 (conservative words, but radical sentences)。由之，自擬房契，必須再三考慮。華人如無美國法學訓練，更須避免。
第三，「決定何處是兒家時，先實地觀察有沒有性侵犯住在附近！」目前美國各州內各郡都依法建立有「性虐待犯的登記」制度。只要上網一查，不難發現某地區遍地「紅旗」(標示每個登記者的地址)。由於登記者常換地址，未登記者又可能到處潛伏，而不為他人所知。因之，靠上網或親訪以選住區，並不保証安全。不過，話說回來，選學區為先，再選通學方便，鄰居房舍整潔安靜者，倒是良策。如果純以單親母親及性虐待問題作為考量，似乎過於偏頗。
第四，「近鄰處好了，可以幫助…很多臨時發生和緊急的狀況。」是的，理想上是如此。但真正的「扶助網」是住附近 (或幾哩外之非鄰居) 朋友、同事、親人或孩子朋友的家人。主要的，這些人是以文化、理念、興趣或宗教相似而建立扶助關係。同時，也須認清客觀的生態：一般家庭成天忙，近鄰間鮮有時間溝通，也就相逢不相識。如果嚴格說來，美國人平均每四、五年搬家一次，要積極建立鄰居的朋友關係，在時間上，一般人都心有餘而力不足 (或認為不必要)，這是現實考量，並非主張華人要拒鄰居於千里之外；相反的，本著友善態度，製造和諧的空間氣氛是有必要，並且在其他場合也應如此。
(作者為印第安納州執業律師、前普渡大學教授。上述解析僅供讀者參考，非律師執業行為）
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